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四川:拟规定业主车辆小区损坏 物管或无须担责

文章作者: 发布日期:2011-10-11 浏览次数:260

  昨日下午,省人大常委会组成人员对《四川省物业管理条例(草案)》进行了分组审议,除了对专业经营设施的规定,还有其他值得关注的条款。而这些条款都是在一审稿中没有出现或有所改动的内容。对此,成都商报记者昨日采访了二审稿的部分起草者,对二审稿的新增内容进行详细解读。

  关键词 小区停车

  车辆损坏 物管或无须担责

  草案内容:机动车停放库(位)在满足业主停车需要的前提下有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

  解读

  车辆停放 物管主要职责是维持秩序

  爱车停在小区里被划伤,该不该找物管公司索赔?草案二审稿起草者之一、省人大城环资委办公室主任龚?#37319;剿担?#35843;研结果显示,小区停车导致的纠?#36164;?#26102;下物管领域的一个普遍问题,因为物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰。根据二审稿传达出的立法意图,他解?#20572;?#23601;目前的标准物业服务合同而言,物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序,没有看管义务,因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求,需要与物管公司就此专门约定并另行付费。

  “物管公司不是保安公司,无法起到维持治安的作用。”龚?#37319;?#34920;示,?#32454;?#24847;义上讲,物管行业属于比?#31995;?#31471;的服务业,能够承担的责任有限,一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人手照看小区内财产。也因如此,二审稿将物管公司的职责设定为共用设施运行维护、绿化环卫等,删除了一审稿中的安全防范事项。

  另外,一审稿曾规定空余车位外租最长不超过6个月,但二审稿删除了时间限定。“租期应该交给业主大会决定,合?#35760;?#35746;也应该是契约化管理———如果大家都愿意外租久一点,政府最好不管。立法可以做程序性规定,但最好不做具体规定,以免限制业主自治。”龚?#37319;?#31216;。

  律师点评

  若要物管承担保管义务 需明确委托

  “车辆保管问题在立法和司法界其实存在多年争议,这次把物管公司的责任规定得更明确,显然在遭遇纠纷或诉讼时会有更强的导向性。”泰和泰律师事务所律师罗丹丹赞同二审稿的规定,认为物管公司?#23548;?#25215;担的停车管理职责与法律意义上的“保管?#27604;?#26377;差距。

  罗丹丹把小区停车分成两类情况,一是临时停放,二是在业主?#32422;?#36141;买的车位停车。“对前者而言,车主支付的?#23548;?#19978;是场地租赁费。如果是购买车位,车主同样需要支付一笔服务费用,服务的内容同样?#28142;?#22312;保管,而是对停?#20826;?#20849;有部分和设施的管理、维护。”她解?#20572;?#22914;果要物管公司承担保管的义务,需要明确委?#23567;!?#20917;且在她看来,法律上保管行为的成立往往意味着转?#26222;?#26377;,也就是?#20826;?#38053;匙需要移交给物管公司,?#23433;还?#29616;实中很少有这?#26234;?#20917;。”

关键词 物业费

  物业费未结清 或禁止过户房产

  草案内容:业主应当按照物业服务合同约定?#35789;?#36275;额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的,业委会应督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依照物业服务合同约定?#32933;眨?#24182;有权追究业主的违约责任。

  房屋所有权发生转移的,原房屋所有权人应当结清尚未交纳的物业服务费等各项费用。原房屋所有权人未结清物业服务费等各项费用的,房屋所有权登记机关?#22351;?#21150;理房屋所有权转移登记。

  解读

  若条例施行 过户须有物业费?#29615;?#35760;录

  一位参与草案修改的省人大相关人士认为,物管条例主要调整的是业主和物管公司的关系,双方的合法权益?#21152;?#34987;立法保护。虽然赋予了物管公司催缴的权利,但?#23548;?#25805;作中有些?#35759;齲?#30001;此爆发出不少矛盾。此次增加了未结清物业费禁止过户房产的规定,相当于一项法律责任,意在约束此类行为。“目前房管部门没有相关的动态信息收集体系,如果条例施行,我们要求(原房屋所有权人)在过户?#21271;?#39035;提供物业费的?#29615;?#35760;录,证明没有拖欠。”

  律师点评

  这样的干预没有加重某一方的义务

  罗丹丹认为, 一般?#27492;到灰资欠?#25104;立应该与物管费是否结清无关,也不应以此对过户作限制。但从立法机关的意图来看,在过户环节插入行政干预是为了最大限度遏制拖欠物业费用?#21335;?#35937;,她预计能够形成良好的社会效应。“这样的干预并没有加重某一方的义务,也有利于业主妥善履行付费义务。”

  关键词 房屋维修

  拟规定物业质量保修金由房管部门代管

  草案内容:建设单位应当按照物业建筑安装总造价3%的比例向县(市、区)房地产行政主管部门设立的物业保修金账户?#28142;?#29289;业保修金。并在国家规定的物业质量保修期限和保修范围内,承担物业的保修责任。

  解读

  开发商须一次性缴存保修金到专户

  有别于由业主交付的专项维修资金,物业质量保修金相当于建设单位缴纳的房屋质量保证?#25226;?#37329;”。若在保修期限内,出现房屋质量问题可动用这笔资金修缮,缺额部分由建设单位负责补足,保修期结束后则会退还余额。

  省人大城环资委副主任委员李纯刚27日代表城环资委作会议报告时透露,一审和公众反馈的意见显示,施工方将质量保修金交给了建设单位(即开发商),但有些建设单位是项目公司,在项目完成、物业交付后,公司就注销或是终结了,业主找?#22351;?#24314;设单位来承担保修责任。为此,二审稿将保修金的“保管方”明确规定给了县(市、区)房产部门,要求开发商必须在房屋所有权初始登记前将资金一次性缴存到指定专户。若开发商不履行保修义务,业主、业主委员会或相关物管公司?#19978;?#25151;管部门申请,经核实后就可直接从保修金中列支开支。

时间:2011年9月29日    来源:成都商报


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